El día 19 de marzo de 2013, el Tribunal Supremo declaró nulas las cláusulas suelo de las hipotecas en determinados casos. Ante el revuelo en torno a este tema vamos a intentar analizar a continuación las condiciones que se deben dar para poder pedir la nulidad de dichas cláusulas.

En primer lugar, ¿Qué es la cláusula de suelo?

Se trata de una cláusula que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo.

Así, se conoce como suelo de la hipoteca aquel que fija un porcentaje mínimo aunque el interés surgido de la suma del Euribor y el diferencial sea inferior. Por ejemplo: si el tipo de interés variable que se fija para su hipoteca es el Euribor+1%, en la actualidad debería pagar alrededor del 1,50%. Sin embargo este tipo de cláusulas establecen un tipo mínimo, por lo que si ese tipo mínimo es inferior al 1,50% se aplicaría el mínimo (por ejemplo un 3%) y no el Euribor+1%.

Hay ocasiones en que además del suelo se aplica un techo en la hipoteca. Se trata un máximo de intereses a pagar que normalmente está muy por encima de los valores habituales del mercado. Así, un préstamo puede tener un techo del 12,00% aunque el valor del Euribor nunca ha superado en España el 5,00%. Este es uno de los hechos reveladores del abuso de los bancos, ya que el techo siempre es muy desproporcionado respecto al suelo.

Por otro lado, es frecuente que nos encontremos clientes en el despacho que nos preguntan si ellos tienen cláusula suelo. ¿Cómo lo podemos saber?

La aplicación de la cláusula aparece en la escritura del préstamo hipotecario. Se suele identificar bajo epígrafes con títulos como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Son cinco o seis líneas en las que se establece que el interés nunca podrá ser inferior, en el caso del suelo, o superior, en el caso del techo, a un porcentaje determinado.

Una vez que hemos detectado nuestra cláusula suelo debemos preguntarnos ¿es legal esta cláusula?

En principio, de este tipo de cláusula no es contraria a la ley. Sin embargo sí lo es su carácter abusivo así como la falta de información acerca de su existencia por parte de las entidades financieras.

Así, bancos y cajas están obligados a explicar las condiciones del contrato hipotecario de forma entendible a todo tipo de solicitantes.

De hecho, las entidades de crédito están obligadas a entregar un folleto informativo en el que se especifiquen con claridad las condiciones del préstamo. El objetivo de este requisito es hacer comprensibles las implicaciones financieras del contrato a los clientes y usuarios.

Este punto, es el que permite, en muchos casos, solicitar la nulidad, ya que en la práctica bancaria raras veces se entregaba dicha documentación antes de acudir a la notaría a firmas el préstamo hipotecario.

Resumen de las sentencias más recientes.

EL día 19 de marzo del 2013 el Tribunal Supremo ha declarado nulas las cláusulas suelo de las hipotecas sólo en los casos de falta de transparencia, es decir cuando el banco no informaba al cliente de las mismas.

En los últimos años se han dictado muchas sentencias favorables a la nulidad de la cláusula suelo en juzgados de lo mercantil y audiencias provinciales. Así, el Tribunal Supremo anuló en 2010 cinco cláusulas impuestas por bancos en la contratación de hipotecas al considerarlos “abusivos”, “desproporcionados” o “confusos” .

Este hecho abrió la puerta a otras sentencias. El juzgado número 2 de lo Mercantil de Sevilla dictó en octubre de 2010 la primera sentencia favorable a la eliminación de la cláusula de suelo. Condenó a un banco y tres cajas a quitarla de los contratos al considerarla “abusiva” también le exigió que se “abstuviera” a utilizarla en el futuro.

Desde entonces, las sentencias en juzgados de lo mercantil contra las cláusulas del suelo se han ido sumando. En todas ellas, los magistrados han recalcado que tienen un carácter “abusivo”.