Como consecuencia de la caída constante del número de compraventa de viviendas, las dificultades de los compradores para acceder al crédito y a una nueva tendencia entre los jóvenes que desean acceder a su primera viviendo a través de alquiler en lugar de comprar, son muchos los propietarios que para sacar rendimiento a sus inmuebles se plantean la posibilidad de ofrecer este tipo de contratos que trataremos de analizar en las siguientes líneas de forma clara y resumida.

Definición

El contrato de arrendamiento con opción a compra es un contrato atípico en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones.

Elementos principales del contrato

  • Concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente y por su sola voluntad la realización o no de la compraventa.
  • Determinación del objeto contractual, lo que implica que la compraventa futura queda ya configurada (incluyendo el precio).
  • Plazo para el ejercicio de la opción

Características

  • Contrato consensual que se perfecciona por el mero consentimiento.
  • La opción de compra sólo crea obligaciones para el concedente, que queda obligado a mantener la oferta durante todo el plazo establecido, sin poder disponer del bien hasta el fin de dicho plazo.
  • La perfección del contrato de compraventa depende exclusivamente de la decisión del optante.
  • Cabe la posibilidad de que el optante ceda su opción a un tercero, aunque habitualmente el contrato designa nominalmente al optante.

Una vez analizadas los elementos que componen el contrato de arrendamiento con opción a compra y sus principales características podemos decir que estas son sus ventajas e inconvenientes:

Ventajas

  • Fórmula que facilita la venta de vivienda en una situación de crisis e incertidumbre como la que estamos viviendo.
  • Buena opción para jóvenes que quieren independizarse pero que tienen dificultades para acceder al crédito.
  • El pago de las cuotas mensuales de alquiler se destinan como anticipo del pago del precio de compra.
  • El precio de venta se fija en el momento de firmar el arrendamiento, lo que en una situación de bajada de precios como la actual beneficia al vendedor.
  • Si al vencimiento del contrato de alquiler no se hace efectiva la opción de compra, los importes pagados van a cuenta del alquiler y no deben ser reingresados.

Inconvenientes

  • La compra es una opción, no una obligación para el arrendatario.
  • Problemas inherentes a los contratos de alquiler: impagos, desperfectos, etc.
  • Para el comprador el hecho de que el precio de venta se fije en el primer momento es perjudicial debido al momento de bajada de precios en el que nos encontramos.

Por último parece procedente hacer un apunte de carácter fiscal, ya que el artículo 23 del Real Decreto Ley 20/2012, por el que se aprobó entre otras cosas la subida del IVA establece que con efecto de 1 de Septiembre de 2012 se aplicará el tipo del 10% a los arrendamientos con opción a compra de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas, incluidas las plazas de garaje.