Por fin voy a firmar mi hipoteca. Todos los datos apuntan a que en 2.016 el número de hipotecas firmadas crecerá por primera vez desde el inicio de la crisis. Sin embargo, la ya mencionada crisis nos ha de servir para algo y debemos evitar los errores cometido en el pasado. Por ello, antes de firmar nuestra hipoteca desde Arbesú Abogados y Asesores recomendamos acudir a profesionales (preferentemente abogados o economistas) para que nos asesoren en nuestra negociación con el banco.

Con anterioridad al inicio del proceso de negociación debemos plantearnos si la compra en nuestra mejor opción o si por el contrario deberíamos decantarnos por el alquiler.

Una vez que tenemos claro que nos interesa la compra es recomendable acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple para comprobar la situación de la vivienda.

El siguiente paso será decidir a que banco acudir para solicitar nuestra hipoteca. Nuestra recomendación es acudir en primer lugar a los bancos con las que ya tenemos alguna vinculación ya que ambos nos conocemos y el proceso puede ser algo más sencillo.

A partir de este punto es donde debemos concentrarnos en las condiciones que cada banco nos ofrece para comparar y poder así poder elegir la hipoteca que más nos interesa. Para ello debemos fijarnos especialmente en los siguientes puntos:

  1. ¿Préstamo o crédito hipotecario? Lo más habitual en nuestro país es que los bancos nos ofrezcan préstamos hipotecarios. La principal ventaja de los créditos consiste en que nos permiten disponer del capital ya amortizado, aunque por el contrario hará que nos resulte más difícil conseguir una subrogación en el futuro.
  2. ¿Nos exigen avalistas o garantías adicionales? Este es uno de los puntos cruciales antes de decidirse a firmar la hipoteca. Lo ideal sería no tener que acudir a avalistas pero en el caso de que no existiera otra opción debemos asegurarnos de que estos comprenden a la perfección los riesgos que están asumiendo.
  3. ¿Interés fijo o variable? Esta es una variable fundamental a la hora de fijar las cuotas que pagaremos. A priori no hay ninguna opción mejor que la otra; dependerá del tipo fijo que nos ofrezcan como del diferencial propuesto.
  4. ¿Qué referencial? Lo más habitual es que el referencial sea el Euribor, aunque existen otros. También existen otras posibilidades como acudir a las hipotecas en otras divisas.
  5. ¿Qué sistema de amortización? El más habitual es el conocido como sistema francés o de cuota constante, aunque existen otros como el de cuota creciente o cuota blindada.
  6. ¿Qué porcentaje nos financian? Lo más habitual es que el porcentaje máximo de financiación es el 80% del valor de tasación, aunque dependerá de si es nuestra primera vivienda o no. Para el supuesto de segundas viviendas este porcentaje se reduce. Por el contrario, es posible superar ese 80%, aunque no es fácil, ni en nuestra opinión una buena opción.
  7.  Plazo. El máximo en España son 40 años, aunque dependerá también de nuestra edad.
  8.  Carencia. En determinados casos nos puede resultar interesante establecer un período de carencia al principio que nos permitirá pagar sólo intereses. La contraprestación será que un vez empecemos a pagar las cuotas serán superiores.
  9.  Comisiones. En este punto debemos prestar atención a las comisiones de estudio, apertura y fundamentalmente a las comisiones de amortización anticipada.
  10. Vinculación. Es práctica habitual por parte de los bancos exigir que junto con la hipoteca se firmen otra serie de productos tales como seguros, tarjetas de débito y crédito, domiciliación de nóminas, recibos, etc. Habrá que estudiar los coste de esta serie de productos porque pueden hacer variar el coste real de nuestra hipoteca.
  11. Cláusula suelo. Aunque debido a la mala fama que ha adquirido esta cláusula la mayor parte de las hipotecas ya no la incluyen debemos prestar atención.

Además de todo lo debemos tener en cuenta que la firma tanto del contrato de compra venta como de la constitución de la hipoteca conllevan una serie de gastos que dependen de cada Comunidad Autónoma así como si se trata de una vivienda nueva o de segunda mana. Además debemos contar con los gastos de gestoría, notaría, registro…

Por último es importante destacar que este post pretende exponer cuáles son los puntos más relevantes en cuanto a la negociación con la entidad bancaria, pero la compra-venta de una vivienda conlleva multitud de factores que se han de tener en cuenta. Para ello desde Arbesu Abogados recomendamos la lectura del blog de nuestros compañeros especialistas en Derecho Inmobiliario De Salvador Abogados